伴随我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产进入存量时代，现处于控增量、去存量、优供给的阶段。通过政策优化推动市场实现供需再平衡，是房地产止跌企稳的基础。今年以来，各地区、各部门因城施策，进一步优化房地产调控政策，促进住房需求释放。据国家统计局新闻发言人介绍，从前三季度多个相关指标看，房地产市场在朝着积极的方向发展。

供给端调整幅度持续大于需求端，房地产库存去化取得积极成效

较高的库存水平是本轮房地产市场调整需解决的核心问题之一。自2024年中央提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施以来，相关部门主动谋划控增量政策，指导各地合理控制新增商品住宅用地供应，对于去化周期过长的城市要求暂停供应商品住宅用地；对于去化周期较长的城市，实行“盘活多少、供应多少”。2026年3月，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，明确“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”。伴随房地产市场调整和调控政策的不断优化，今年以来房地产去库存取得积极成效，增量市场供求关系明显改善。

从广义库存（已开工可售面积）角度看，前三季度，房地产开发企业住宅新开工面积24774万平方米，同比下降25.4%，同期，商品住宅销售面积46996万平方米，同比下降13.8%，新开工面积降幅持续高于销售面积，表明市场已处于主动去库存状态。2022年以来，商品住宅新开工面积绝对值持续低于销售面积，截至2026年三季度末，已累计形成约12亿平方米的差额，带动商品住宅可售库存规模明显下降。

从狭义库存（已竣工待售面积）角度看，截至9月末，全国新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%；其中，3年以下新建商品房的待售面积下降5.0%。今年3月末，全国商品房待售面积由升转降，为连续52个月以来首次出现同比下降。目前待售面积已连续7个月下降，且待售3年以下面积降幅更大，表明2022年以来累积的新增库存正在被加速消化。

在房地产去库存调整过程中，前三季度，房地产开发投资同比下降20.6%，这既有控增量政策的主观推动，更有市场供需再平衡的客观要求，对此要正确看待。

二手房交易量保持两位数增长，存量提质增效为增量市场蓄能

二手房交易量占比是反映房地产市场成熟度的一个重要指标，超过50%就标志着房地产进入存量时代。根据国家统计局数据，2026年前8个月，我国二手房交易占比已经达到52%。通过推动存量住房的流转，有助于提高住房资源配置效率、畅通整个住房置换链条。市场中住房资源的动态配置过程通常用住房过滤机制来反映，其基本内涵是，随着已购房家庭收入的增加或住房自身的老化，在对新住房或高品质住房偏好的驱动下会“卖旧换新”，同时旧住房会被其他家庭所选择，从而形成了不同性能等级住房与不同收入水平家庭的匹配，并通过住房流通实现了居民家庭住房状况的总体改善。今年以来，各地加力实施住房“以旧换新”政策，推动存量住房流通为增量市场蓄能。

伴随房地产进入存量时代，住房需求越来越需要通过存量房的流转再配置来实现。根据住房城乡建设部数据，1—9月份，全国二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%，下半年以来持续保持两位数增长。二手房交易量的较快增长，意味着很多住房需求通过存量流转得到满足，这也将通过住房过滤机制推动增量市场住房需求释放。

住房产品品质不断提升，新供给创造并激发新需求

追求高品质居住生活是住房数量短缺问题解决后的必然趋势，有品质保障的“好房子”设计和建设成为热点。2025年5月，新的《住宅项目规范》正式实施，为提升住房质量提供了一个强制性工程建设规范。规范实施后，主管部门以“揭榜挂帅”等方式推动多类新型建材研发应用，指导行业领军企业发挥示范作用，探索构建“好房子”建造体系，并一体化推进好房子、好小区、好社区、好城区建设。这带动了住房产品品质的提升和供给结构的优化，不断创造并激发住房新需求。

从政策端看，《住宅项目规范》实施一年来，各地加快制定地方标准，出台支持政策，有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设。2026年8月，住房城乡建设部发布第二批“好房子”建设经验做法，包括完善标准体系、提升设计水平、加强好材料推广应用、保障建设品质、提升运维服务水平、强化科技赋能、推动既有住房更新改造、完善产业支撑、加大政策推动力度等方面。如山东省结合“好房子”建设要求，在节能保温、防水、隔音、高性能门窗、高标准烟道等方面开展材料研发和创新，并要求“好房子”绿色建材应用比例达到50%以上；杭州市印发《进一步开展住宅品质提升工作的实施意见》，重点围绕规划选址、配套设施、环境协调、居住功能、住宅质量、安全性能、绿色节能、智慧住区、精细运维九大方面推动住房品质提升；广州市将“好房子”建设要求纳入土地出让条件，引导项目前置考虑住房品质改善需求，切实推动提升住房设计建设水平。

从市场端看，建设“好房子”成为房地产业转型发展的新赛道。房地产开发企业回归产品本身，着力打造迎合购房者需求的好产品。对接绿色节能、高科技赋能发展趋势与人民对美好生活的需要，符合绿色建筑、健康建筑、智能建筑、智慧社区、海绵社区等条件的高品质楼盘供给增加。在优质楼盘入市带动下，一线城市新建商品住宅价格连续两个月环比上涨，二、三线城市环比降幅总体收窄。9月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有17个，比上月增加2个。

随着增量市场库存去化，存量市场流通效率提升，“好房子”产品加快建设，房地产供给结构将不断优化，住宅品质将不断提升，追求“好不好”的住房需求将逐步得到满足，进而推动房地产市场在新发展阶段实现供需再平衡和高质量发展。

（作者系中国宏观经济研究院投资研究所房地产室主任）