秦淮区作为南京市老城区，全区登记注册的物业服务企业共有161家，各类老旧小（片）区556个，建筑面积约1443万平方米，占全市总体量的24%。近年来，秦淮区立足区情实际，加强物业党建工作，踩准基层治理关键点，探索走出一条“以党组织为核心、以业委会为纽带、以集成改革为支撑”的老城治理新路径，全区老旧小（片）区实现基本物管全覆盖。
　　三层联动，理顺权责
　　物业管理服务中权责不清、条块分割、联动效应不高等问题比较普遍，针对权责不清不想抓的问题，秦淮区以理顺职能为前提，树立“一盘棋”思维，建立上下协同、步调一致的工作推进机制，三个层面实现联动。一是在区级层面，加强对物业行业党建工作的统筹指导，2018年在全市率先成立物业行业党委，推进全区物业服务企业和物业服务项目100%实现党的组织覆盖和工作覆盖。二是在街道层面，成立物业党总支，由街道组织委员任书记，围绕物业服务企业和业主自治组织两个维度，联合物业办协同摸清并推进辖区内物业行业党组织建设管理工作。三是在社区层面，建强“社区大党委”工作格局，吸纳辖区业委会、物业服务企业负责人或党员骨干进入社区“两委”班子，搭建联系桥梁。截至2020年底，全区在物业项目上成立党支部21个，222个业委会建立党支部，社区“两委”集中换届中，超过50%的社区将物业服务企业、业委会中的党员负责人纳入“两委”班子，党建对物业管理的引领作用更加凸显。
　　组织覆盖，合力共治
　　小区业委会筹备难、履职难，党组织覆盖薄弱，经常出现无人管理的“真空”状态，针对党建真空无法抓的问题，秦淮区以组织覆盖为关键，凸显党组织在价值引领、组织动员、统筹协调和凝聚业主骨干等方面的优势。一是关口前置，把好业委会组建入口关。在业委会成立和换届阶段，街道党工委对党员业主进行全面摸排，针对党员不愿主动亮身份等难题，社区党组织做好发动工作，动员鼓励机关、企事业单位等在职党员干部中的业主参与竞选，截至目前，新成立或换届业委会全部实现党员人数过半。二是交叉任职，构建同频共振组织体系。扎实推进“双向进入、交叉任职”机制，推荐符合条件的社区“两委”班子成员、党员社工或网格党支部书记、党小组长，通过法定程序进入业主委员会，推荐业委会委员、物业服务企业党员负责人担任街道“大工委”、社区“大党委”、网格党支部兼职委员或副书记，使各方“合成一股力、拧成一股绳”。三是过程管理，形成良性互动服务机制。在业委会日常运行中，社区党组织关注收集群众对业委会建设的意见建议，并及时进行反馈，对业委会与物业服务企业之间的分歧矛盾，分析症结、搭建平台、干预调解，促进业委会与物业公司和谐共处。瑞金路1—58号小区业委会成立以来，充分发挥党员业主作用，主动与社区、物业沟通，吸纳相关组织和党员群众代表定期召开联席会议，小区楼道乱堆杂物、飞线充电、车辆乱停乱放等问题得到根治，周围环境得到明显提升。
　　精准分类，靶向推进
　　基层小区安全隐患多、物业公司与业主矛盾多、侵占小区群众公共利益等现象频发，针对情况复杂不好抓的难题，秦淮区以分类推进为重点，根据不同小区历史条件和物业管理模式，因地制宜、由点及面、分类施策、通盘考虑，探索出一条精准化治理的物业管理新路子。一是对已有物业管理服务小区，重点完善社区党组织领导下的社区、业委会、物业“三方协调”机制，依托民生工作站、零距离家园理事会等，及时梳理发现问题，形成相互通报、相互协调、相互支持的良好局面。二是对未引入物业管理服务小区，综合采用封闭管控、“就近”管理（与邻近小区物业服务企业签订协议）、化零为整（建设道闸、岗亭等基础设施实施片区管理）、社区托底、业主自治等多种方式，从小区卫生保洁、门卫管理等方面入手，满足老旧小区最基本的需求。三是对实施“准物业”管理小区，积极推动业主自治组织和物业服务企业融入基层治理，充分发挥网格支部战斗堡垒作用，形成基层自治良好格局。秦淮区根据基层小区不同类型和基础条件，打造了13个区级示范点、12个街道示范点，形成一批典型示范，发挥了“窗口效应”，其中瑞金新村、秣陵路101号2个小区物业项目被评为江苏省党建引领物业管理服务工作示范点。
　　红色效应，筑强保障
　　物业管理一直是基层治理的热点和难点，治理格局中的“部门界限”与“条块分割”冲突重重，针对基层治理力量薄弱无力抓的难题，秦淮区以赋权赋能为核心，精准匹配权责、下沉资源力量，确保街道社区党组织有资源有能力抓好物业管理，释放红色效应。一是强化人员保障。在区级层面深化民生工作站和“第一书记”项目，全区各部门负责同志和全体人员下沉社区，选派机关、国企单位中青年干部担任社区副书记。在街道层面增配1名副科级职数，专职配备物业办副主任，确保物业工作队伍的相对稳定。在社区层面制定出台《社区党组织书记管理考核办法（试行）》，把提升物业管理水平列入考核内容，加大鼓励激励力度。二是加强资源保障。依托秦淮区“两赋两强”街道集成改革和“双做双增”社区集成改革的优势，下沉资源，提升街道和社区党组织对物业管理的话语权。区城管局向街道下沉80%执法队员，将与物业紧密相关的城建城管、环境保护等职权交给街道。将社区党组织对物业企业的评价作为其招投标、行业评先评优的参考指标之一，针对社区党组织多次评价效果不佳、整改措施不到位的物业企业，取消其在秦淮区范围内承接物管服务的权限。三是深化机制构建。建强“零距离家园理事会”实体阵地，由社区书记、街道干部、城管执法中队、市场监管分局、派出所等相关人员，以及所属小区物业公司负责人、业委会成员共同组成理事会，社区“第一书记”和街道挂包区管干部担任理事会“双指导员”，以需求为导向，群策群力讨论居民最为关心的物业管理问题。推动“街道吹哨，部门报到”与网格化社会治理机制深度融合，对网格巡查发现的仅靠街道自身难以解决的问题实行精准吹哨。2020年，全区累计吹哨330次，一批老旧小区物业管理中的“老大难”问题得到有效解决。
　　（林 靖）