当前，我国房地产价格上涨过快问题已经引起社会广泛关注，并成为国家宏观调控的重点之一。但对房地产价格的上涨要做深入分析，务必找准问题，准确加以调控，避免一刀切和造成房地产市场大起大落。

一、房地产价格上涨有一定的合理成分。

房地产作为一种进入市场交易的商品，其价格必然会受到供求关系的影响，而近年来一系列因素扩大了房地产需求，成为房地产投资扩张和价格高涨的重要基础条件。

1、经济增长、收入提高。我国连续多年采取积极的财政政策，扩大货币投放和投资规模，特别是2003年以来经济增长明显加速，人民的收入水平明显提高，对住房的需求必然增大。房地产本身也已成为拉动经济增长的重要支柱产业。

2、人口流动性增大，呈现向中心城市集中的明显趋势。随着市场经济的发展，随着工业化和城镇化进程加快，我国人口的流动性不断加大，并呈现出由农村向城镇，由中小城市向中心城市集中的明显趋势。一方面，巨大的城乡差距使人们从自身生活和后代发展着想，不断向城市特别是中心城市集中。另一方面，各大中城市政府也为招商引资、吸引人才而不断出台优惠政策，推进户籍管理制度改革，实施投资移民政策等，减少了进人大中城市的难度，甚至使外籍人士大量增加。大量外来高收入人口的进入，提高了对房地产，特别是高档房地产的需求。

3、近期房地产价格上涨的其它影响因素。一是住房体制改革和银行住房贷款的发展刺激了住房需求，加之房改实施过程中一些机关或企业突击分房所形成的较高的住房面积基础，也抬高了后来人们住房的目标值；二是因为土地收入对地方政府可支配资源有着非常重要的影响，地方政府总是愿意甚至是想方设法抬高价格以增加收入；三是2003年之后土地管理趋于严格和规范，土地价格有所上升，房地产开发的成本相应提升；四是建筑材料价格上涨，加之国家加大打击拖欠工资力度等，建筑工人成本也有所提高；五是国家对房地产开发的“地根”和“银根”紧缩影响消费者对房地产价格的预期，提前购房或从事房地产投资也拉动价格上涨等。

二、需要引起高度关注和解决的问题。

近年来房地产价格的快速上涨尽管有其合理成分，但也还存在明显不合理的因素，最为突出的就是房地产市场存在明显的投机和垄断行为，而且收益巨大，并将风险大量转嫁到银行系统。近年来，正是基于对中国城市，特别是中心城市房地产价格具有巨大上升空间和压力的判断，以及证券市场、基金市场相继萎缩，越来越多的人转向投资房地产，房地产投机和垄断行为越来越明显。不仅存在散户炒房人，而且形成资金势力雄厚的“炒房团”；不仅有国内“炒房团”，而且吸引了大量境外资金流入，成为房地产市场“异常活跃”的力量。这些炒房势力与开发商为了共同利益很容易联合在一起垄断房地产资源，加之近年来商业银行竟相发展住房按揭贷款，但经验不足，制度不规范、管理不到位，非常容易被大量套取资金进行房地产炒作，从而迅速抬高房价，从中获取巨额投机收益。这种投机炒作行为不仅不利于住房供应上公正和公平的建设（住房不是普通商品，而是具有准公共产品属性的特殊商品，保证公民能够保持适当水平的住房，是保障公民基本权利、构建和谐社会的重要内容。在住房问题上不能完全由购买力决定，鼓励多占住房，更不能纵容以垄断控制获得超额利润。这在中国人多地少的情况下更应如此），而且容易造成房地产泡沫并直接危害经济社会稳定，具有极大破坏性，如果不能有效加以遏制，势必产生极其严重的后果。对此政府不能置若罔闻、无所作为，必须给予高度关注并采取有力措施尽快加以解决。

三、改进和完善房地产管理政策。

为有效遏制房地产的投机炒作，保证房地产业的健康发展，必须尽快改进和完善相关管理政策。

1、建立健全房地产信息系统和监管机制。可先以城市为单位，建立健全包括房地产的土地占用、开工时间、过程进度、竣工面积、销售面积、销售价格等信息在内的信息月报或旬报系统，并确定维护、分析和监督的主管部门。该信息系统应该通过网站等渠道公开披露：并逐步向全国联网发展，切实增强房地产市场信息透明度。

2、开征房产税。要确定人均住房面积起征点，可先按在同一城市所拥有的房产面积开征房产累进税，然后逐步向全国范围内所拥有的房产面积推进。同时要实行住房实名制，落实房屋买卖过户的税务登记手续，明确没有税务登记的房屋买卖属于非法交易，并要对已有住房进行普查核实和登记，完善房产税征收基础。对房地产交易所得或出租所得，要依法交纳所得税。要有效利用税收手段抑制多占住房，特别是进行房地产投机行为。

3、严格住房信货条件。提高购房首付比例（降低住房抵押乘数），特别是提高第二套以上住房的首付比例，并强调房产转让必须先行全额偿还既有的住房贷款，避免多头套取银行贷款进行房地产投机并将风险转嫁给银行。为此，要强化住房贷款产权证抵押管理，未偿还贷款不能取回房产证办理转让过户手续。金融监管机构要加强对银行房地产贷款的检查监督，对违反规定发放贷款的要严格追究责任。

4、落实好以人为本、科学发展、建设和谐社会的要求，对土地实施最严格的管理制度。城市政府必须科学规划和有效利用极为珍贵的土地资源，加大土地供应调控力度，采取有力措施严厉打击囤积土地谋取暴利的行为。同时要正确认识房地产作为准公共产品的特殊性质，充分发挥政府的社会管理职能，合理确定最低人均居住水平，完善对低收入家庭的住房保障制度，适当加大经济适用房的建设和供应，采取经济适用房廉价出租、低价出售、政府补贴等多种方式解决低收入家庭的住房保障问题。

5、加强对房地产经纪市场的监管，整顿和规范房地产市场秩序。积极培育规范诚信的房地产中介、咨询、研究机构和经纪公司等，要像监管证券公司那样严格监管房地产经纪公司，对垄断和操纵市场的行为给予严厉打击，严肃查处违法违规销售行为。

6、严格对非法外汇流动的控制。近年来中国房地产升值和巨大盈利空间的判断以及对人民币升值的预期，吸引了大量国际投机资本进入中国房地产市场，不仅推动了房地产价格的迅猛上升，而且加大了人民币升值压力。对此要高度重视，切实加强外汇管理，对违规行为要严肃处理。

（作者系中国银行总行行长助理）