习近平总书记在上海市闵行区新时代城市建设者管理者之家考察时指出，城市不仅要有高度，更要有温度。要践行人民城市理念，不断满足人民群众对住房的多样化、多元化需求，确保外来人口进得来、留得下、住得安、能成业。从2020年10月党的十九届五中全会首次提出“保障性租赁住房”概念，到2021年6月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房的基础制度和支持政策。当前，各地保障性租赁住房筹措建设力度不断加大，有效缓解了外来人口的阶段性住房困难，但同时也在规、建、管、服等环节面临新问题。为此，必须践行人民城市理念，不断提升保障性租赁住房规划、建设和管理服务水平，确保外来人口在城市住有所安。
　　保障性租赁住房是保障性住房建设的重中之重。近年来，各部门、各地区特别是一些人口净流入的大城市，采取有力举措，推动保障性租赁住房发展取得明显成效。
　　一是精准供应机制初步建立。传统的租房形态，容易存在“住得贵”“住得远”“租赁关系不稳定”等痛点。为此，一方面，在规划布局上，保障性租赁住房遵循职住平衡原则，探索实行跟着产业园区走、跟着大型机构走、跟着轨道交通走、跟着盘活资源走的保障策略。另一方面，在房型设计上，主打小而全、小而美、低租金、可长租，构建“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。
　　二是多元投入机制不断健全。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，通过新建、改建、改造、配建、纳管和公共闲置利用等方式，多主体、多渠道建设筹措房源。同时，切实用好中央、国家发改委和省级补助资金，推进以基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）吸纳各类社会资金共同参与建设。
　　三是配套服务机制持续完善。保障性租赁住房，应在社区内部提供管家式服务，公共区域也要设置共享厨房、餐厅、洗衣机、淋浴房等设施。同时，社区底商也应配置超市、餐饮、生活服务、休闲娱乐等业态，以打造能聚合的活力社群。
　　四是助推转型机制逐步形成。随着房地产市场供求关系发生重大变化，大力度支持保障性租赁住房发展，能够调动房地产开发企业转型升级发展积极性，同时盘活利用存量闲置资源。
　　保障性租赁住房能够有效缓解城市外来人口阶段性住房困难，然而作为一种新型的保障性住房，其在规划、建设和运行中也面临一些亟待解决的新问题。
　　一是规划环节的供需匹配问题。发展保障性租赁住房需要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋和新供应国有建设用地等，但因这些资源多分布于城市近郊区，致使近郊区规划布局较为集中，后续可能出现供应过量风险，而中心城区规划布局较少，难免产生不同程度的供不应求问题。
　　二是建设环节的资金缺口问题。保障性租赁住房具有资金消耗大、建设运营周期长、周转周期长等特点，但地方政府财力有限，加之经营主体参与意愿不强，难以提供足额资金来完成建设与运维。虽然随着基础设施领域不动产投资信托基金的推行，拓宽了保障性租赁住房的融资渠道，但因其收益率普遍较低，限制着公募不动产投资信托基金在该领域的进一步推广。
　　三是管理环节的基层承压增大问题。依据属地管理原则，保障性租赁住房纳入城市网格化管理和社区综合治理，而人口密集型居住形态的保障性租赁住房，无疑给基层治理特别是应急管理提出新挑战。此外，保障性租赁住房定价机制还不完善，民用水电气改造费用归属尚不明确，也给后续管理带来难题。
　　四是服务环节的“租售同权”问题。虽然有一些地方开始落地“租售同权”，支持有意愿的人才通过租房解决住房问题，在教育、医疗、就业等公共服务领域实行“租售同权”，但是在人口净流入的大城市实现“租售同权”仍有一个较长的过程。
　　发展保障性租赁住房是民生工程，也是民心工程。要坚持尽力而为、量力而行，在攻坚克难中不断提升供给水平，真正让城市外来人口住有所安。
　　一是不断优化区域供应结构。在中心城区，通过城中村改造转化、存量房源整租运营、工改租、商改租等多种方式，加快保障性租赁住房供应，有效缩小供需缺口。在近郊区，优先在轨道交通站点周边规划筹措房源，积极探索在以公共交通为导向的发展模式（TOD）项目中建设保障性租赁住房，提高土地利用效率。同时，开展阶段性进度评估，结合供需变化，动态调整项目供应时序，避免区域内同类项目“扎堆”，促进市场平稳健康运行。
　　二是持续加大投入保障力度。一方面，降低建设成本，通过优先划拨土地、减免土地价款缴纳、地方国企对存量商品房实施统改统租等方式，有效增加保障性租赁住房供给，同时在信贷资源、贷款利率、财政贴息、融资担保、税收优惠等方面加大支持力度。另一方面，培育优质经营主体，允许保障性租赁住房运营企业市场化定价，由政府对符合条件的租房人发放补贴，帮助企业形成可持续商业运作模式。同时，设定最低运营期限，更好稳定经营主体预期。此外，适当降低保障性租赁住房不动产投资信托基金的首发净资产规模、净现金分派率等要求。
　　三是稳步提升社区治理水平。紧密结合外来人口需求，建强保障性租赁住房社区工作机构和工作队伍，优化特色服务管理事项，引入培育专业化社会组织，建立健全应急处理机制，有效提升人口密集型社区韧性。与此同时，引导各方妥善处理涉及租房人利益的问题，会同行业协会不断优化保障性租赁住房定价机制，督促执行民用水电气价格，合理确定民用水电气改造等费用归属。
　　四是逐步完善公共服务供给。探索住房产权与公共资源获取脱钩的实现路径，逐步落实“租售同权”，保障外来人口享有均等公共服务。同时，建立完善保障性租赁住房综合服务平台，提供线上登记、查询、租赁、户籍、子女教育等一体化服务，以数字赋能提升公共服务可及性，切实增强城市外来人口的获得感、幸福感、安全感。